전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 기본 절차지만, 각각의 효력이 같지는 않습니다. 언제부터 보호되는지 알아야 입주일과 신고일을 정할 때 생길 수 있는 공백을 줄일 수 있습니다.
대항력은 입주와 전입신고를 갖춰야
주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 취득합니다. 다만 효력은 두 요건을 갖춘 당일이 아니라 그다음 날 0시부터 생깁니다. 임대인이 입주 당일 주택을 담보로 대출받아 근저당권을 설정하면, 그 권리가 임차인보다 앞설 수 있는 이유입니다. 계약 전 등기사항증명서를 확인하고, 잔금 지급 직전에도 권리 변동이 없는지 살피는 것이 좋습니다.
확정일자는 우선변제권의 요건
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 이것만으로 보증금이 보장되는 것은 아닙니다. 주택 인도와 주민등록에 더해 확정일자까지 갖춰야 우선변제권을 취득할 수 있고, 권리의 기준 시점은 이 요건들이 모두 갖춰진 때입니다. 경매 등에서 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하는 경우도 있으므로 절차를 별도로 확인해야 합니다. 선순위 담보권이나 다른 임차인의 권리가 있으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 입주해도 되나요?
가능하지만, 확정일자만 먼저 받아도 우선변제권이 바로 생기지는 않습니다. 입주와 주민등록까지 갖춘 뒤에야 필요한 요건이 모두 충족됩니다.
전입신고를 하루 늦게 하면 어떤 점을 주의해야 하나요?
그 기간에는 대항력을 갖추지 못합니다. 그 사이 설정된 담보권 등이 선순위가 될 수 있으니, 가능하면 실제 입주일에 맞춰 전입신고를 하세요.